Первое, с чего стоит начать рассматривать вопрос об инвестициях в зарубежную недвижимость, это целеполагание, т.е. нужно ответить на вопрос: зачем нужна недвижимость за рубежом?
1. Для себя. То есть если человеку хочется иметь домик у моря или в горах. Тогда выбирается недвижимость по принципу «мне нравится», и вопрос о доходности здесь не стоит.
2. Купить недвижимость, чтобы получить вид на жительство, паспорт и т.д.
3. Инвестиции. Можно разделить на 2 подвида:
• Приобретение недвижимости с целью сдачи в аренду
• Приобретение с целью перепродать потом дороже.
Неважно, с какой целью приобретается недвижимость, нужно убедиться в надежности сделки. Поэтому перед тем как что-то купить, нужно проверить следующие пункты:
1. Строящаяся недвижимость.
• Если покупается что-то строящееся, необходимо обязательно проверить чистоту застройщика. Нужно посмотреть, как давно это компания на рынке, сколько объектов построено, были ли какие-то недострои или нет. Если информации по компании нет, и проект ее единственный или второй, то не стоит покупать такую недвижимость.
• Если недвижимость на этапе строительства, необходимо узнать, страхуется ли депозит, который вносится. Есть страны, где страхуется, а есть страны, где нет. Если депозит страхуется, нужно внимательно проверять все про страховую компанию: давно ли она на рынке, какой у нее рейтинг надежности, как она давно существует, сколько застраховала вариантов и т.д.
• Если покупается строящаяся недвижимость, проверяется, есть ли в этой стране институт страхования профессиональной ответственности. То есть если юристы проверили чистоту сделки, поставили подпись в документе, а застройщик или страховая обанкротились, остается еще вариант подать иск к юристам за их недобросовестность и получить выплату в рамках страхования профессиональной ответственности.
2. Готовая недвижимость.
• Нужно посмотреть, какова процедура оформления. Нужно ли открывать счет за рубежом, потому что покупатель недвижимости за рубежом, это валютный резидент, который должен отчитываться за свои финансы, а это определенные трудозатраты и финансовые затраты.
Проверяя необходимость открытия счета, сразу же уточняется, надо ли подтверждение чистоты финансовых средств, т.к. в каждой стране к этому вопросу разный подход.
Следующий момент, на который стоит обратить внимание, сколько будет стоить сама процедура покупки недвижимости. Нужно будет уточнить все вовлеченные стороны. Это риэлтор, который может брать до 6% от стоимости покупаемой недвижимости. Это регистрация права собственности (налог или гербовый сбор, может доходить до 1,5% от стоимости недвижимости). Это услуги нотариуса или юриста, который утверждает эту сделку (иногда доходит до 1,5% от стоимости)
• После приобретения недвижимости, ее нужно содержать. До покупки надо уточнить, есть ли в этой стране развитый институт управляющих компаний. Управляющая компания будет следить за состоянием дома, платить коммунальные услуги и т.д. Про управляющую компанию надо собрать всю информацию: как давно на рынке услуг, сколько у нее объектов, есть ли какие-то нарекания.
• Следующий очень важный момент, это налоги. Как с аренды, так и с перепродажи. Есть ли в этой стране налоговый вычет, если есть, то, сколько лет нужно держать недвижимость в собственности, какие расходы можно принять к вычету. Во многих странах, особенно развитых, есть прогрессивная шкала налогообложения, налоги могут доходить до 40% от разницы между ценой входа и ценой выхода.
При покупке недвижимости в качестве инвестиций, необходимо оценить потенциал рынка. Надо посмотреть, реально ли сдается недвижимость в том городе, где недвижимость приобретается, либо есть ли потенциал роста цены, если недвижимость приобретается с целью перепродажи.
Когда все указанные пункты проверены и соблюдены, остается последний очень важный момент: проверить, не нарушается ли валютное законодательство Российской Федерации при сдаче недвижимости в аренду и при получении выплат, потому что здесь нужно будет ознакомиться с законом о валютном регулировании и валютном контроле, чтобы понимать на какой счет можно получать доходы от аренды, а на какой счет можно получать деньги от продажи недвижимости. Деньги от аренды можно получать на заграничные счета в странах ФАТФ и ОЭСР, а от продажи только на счет в России, либо в той стране, где происходит продажа только если эта страна входит в ФАТФ или ОЭСР.
